Ľudia majú množstvo dôvodov, prečo si chcú kúpiť druhý domov; niektorí ľudia môžu chcieť únik z dovolenky, niektorí môžu chcieť zarobiť príjem z prenájmu domov a iní budú chcieť kúpiť dom, ktorý treba „opraviť“na odchod do dôchodku. Ak uvažujete o kúpe druhého domu z akéhokoľvek dôvodu, mali by ste pred prijatím ďalšieho hypotekárneho úveru zvážiť všetky pre a proti.
Krok
Časť 1 z 3: Rozhodnutie, či je nákup pre vás to pravé
Krok 1. Pozrite sa na trh, ktorý chcete kúpiť
Sú ceny domov v súčasnosti lacné alebo drahé? Skúste vyhľadať graf príjmu domácností k cenám domov a zistite, či má mesto, ktoré hľadáte, vysoký pomer k iným mestám. Všimnite si toho, že niektoré mestá ako New York a San Francisco môžu byť historicky imúnne voči podobným pomerom.
Porozprávajte sa s jedným alebo niekoľkými realitnými agentmi o relatívnych cenách domov. Aj keď nedostanete definitívnu odpoveď (je ťažké odhadnúť, či je domáci trh lacný alebo drahý, pretože informácie nie sú vždy jednoznačné), môžete získať informácie o určitých trhoch, ktoré je potrebné sledovať, alebo dokonca o domoch, ktoré sú dobre sa predáva. Tieto informácie sú cenné
Krok 2. Predpokladajte, že nebudete môcť prenajať svoje druhé bývanie
Je druhý domov stále bezpečnou investíciou bez toho, aby nájom podporoval zoznam výdavkov? V opačnom prípade by ste mali vážne spochybniť rozhodnutie o kúpe druhého domu. Príliš veľa rodín kupuje predražené druhé domovy a stavia si, že ich budú môcť prenajať, keď v nich nebývajú. Keď sa prenájom stane neuskutočniteľným, nemožným alebo prináša oveľa nižší výnos, ako sa očakávalo, majitelia domov nájdu len neúspešnú investíciu.
Krok 3. Vytvorte zoznam možných nákladov
Vytvorte si zoznam všetkých možných nákladov na vlastníctvo domu. Dokážete zapracovať všetky tieto náklady do svojho rozpočtu a pritom ponechať určitý priestor? Áno, s druhým domovom budete budovať vlastný kapitál, ale ak vás investícia do druhého domu každý mesiac udrží v napätí, možno bude lepšie počkať, kým nezaplatíte napríklad svoj prvý hypotekárny úver. Tu je niekoľko možných nákladov, ktoré je potrebné zvážiť:
- Daň z nehnuteľnosti. V každej krajine iný; priemerná ročná daň z nehnuteľnosti v Los Angeles je 1 200 dolárov za 100 000 dolárov doma, alebo 1,2%. Ak sú dane z nehnuteľností v meste, ktoré zvažujete, veľmi vysoké, skontrolujte si dane z nehnuteľností v susedných mestách. Kúpou domu v meste v blízkosti požadovanej lokality, ktoré nemá vysoké daňové zaťaženie, môžete ušetriť veľa peňazí na daniach z nehnuteľností.
- Základné účty. Tá by mala byť oveľa nižšia, ak je dom väčšinu roka neobývaný, ale nemalo by sa zanedbávať.
- Náklady na opravu/údržbu. Domy sú živé veci - rastú, starnú, potrebujú pomoc. Zvážte náklady na obnovu a pravidelné údržbárske služby, ako sú napríklad terénne úpravy. Dvor a záhrada druhého domu musí byť zachovaná, ak je v ňom nájomca alebo ak časť roka nie ste prítomní. V letných mesiacoch divoká burina a nepokosená tráva propagujú, že nehnuteľnosť je neobývaná. V chladnom podnebí sú príjazdové cesty a chodníky, ktoré nie sú zbavené snehu, pozvánkou na vandalizmus alebo krádež.
- Zvýšené poistenie. Náklady na poistenie môžu byť vyššie, pretože nehnuteľnosť nie je obývaná niekoľko rokov alebo je prenajatá.
- Služby správy majetku. Správcovská spoločnosť by mala vo vašich výpočtoch zohľadniť veľký nákladový faktor, najmä ak kupujete druhý dom veľmi ďaleko od svojho hlavného bydliska. Ak prenajímate nehnuteľnosť, budete musieť zaistiť niekoho, kto zabezpečí vášmu nájomcovi núdzové opravy. Ak máte prázdninový dom na samote, budete sa chcieť uistiť, že niekto môže počas vašej neprítomnosti kontrolovať zamrznuté potrubie alebo netesnú strechu alebo akékoľvek možné poškodenie domu.
Krok 4. Nespoliehajte sa len na rovnaké daňové úľavy, aké by ste mohli získať na svoj prvý domov
Obráťte sa na IRS (alebo na DGT v Indonézii), aby ste zistili, aké daňové dôsledky budú platiť pre druhé domovy. Druhá daň z vlastníctva domu je pre mnohých ľudí drahšia ako daňový úver, najmä ak v dome bývate dlhšie, ako je počet dní, počas ktorých ho prenajímate.
Ak si napríklad prenajmete dom na menej ako 14 dní, tento príjem nemusíte zahrnúť. Ak žijete v dome menej ako 14 dní v roku, váš majetok sa považuje za podnikanie a spolu s ním možno odpočítať straty až do 25 000 dolárov ročne
Krok 5. Skôr ako začnete hľadať druhý domov, obráťte sa na CPA (verejného účtovníka) alebo daňového poradcu
Verejný účtovník alebo daňový poradca vám bude môcť poskytnúť presné a aktuálne informácie o daňových odpisoch, pôžičkách, úrokových sadzbách atď. Môžete byť napríklad schopní odhadnúť drahší hypotekárny úver s vyššou úrokovou sadzbou bez ohľadu na vašu úverovú históriu - získanie druhého domova je spravidla drahšie.
Časť 2 z 3: Urobenie správneho prvého kroku
Krok 1. Zvážte najskôr prenájom v oblasti, kde plánujete kúpiť
Mnoho ľudí robí chybu, keď si kúpia nehnuteľnosť na trhu, kde nič nevedia a o ktorý sa nakoniec ani veľmi nestarajú. Aj keď plánujete svoj druhý domov využívať ako investíciu a prenajať si ho, malo by to byť predovšetkým miesto, kde sa budete vidieť, aj keď len niekoľko týždňov v roku. Prenajmite si oblasť aspoň na chvíľu, aby ste sa v nej cítili pohodlne.
Krok 2. Porozprávajte sa s miestnymi obyvateľmi a buďte jedným z nich
Zistite, čo majú radi miestni v danej oblasti; kde si myslia, že je budúcnosť tejto oblasti; ako dlho tam žili atď. Miestni obyvatelia vám poskytnú dobrý prehľad o tom, ako sa v tejto oblasti žije. Na základe týchto informácií zistíte, či je kúpa nehnuteľnosti dobrou dlhodobou investíciou.
-
Buďte tiež miestni (keď si na chvíľu prenajmete), aby ste mohli preskúmať niektoré z faktorov, ktoré zvýšia hodnotu vášho potenciálneho domova:
- Vzdialenosť do dobrej školy
- Spoľahlivé a rozsiahle možnosti dopravy
- Výber miest na nákup
- Vzdialenosť od nemocnice a tiež prítomnosť policajnej stanice a hasičov
- Nízka kriminalita
Krok 3. Pozrite sa, koľko stoja „comps“v danej oblasti
Comps, alebo porovnateľné ceny domov, by vám mali poskytnúť dobrú predstavu o tom, aké drahé sú domy v danej oblasti spravidla. Ak chcete získať údaje o porovnateľných cenách domov, môžete sa obrátiť priamo na realitného makléra. Kľúčom k porovnateľným cenám domov je pozrieť sa na predajnú cenu, nie na uvedenú cenu. Na porovnanie použite porovnateľné ceny domov - pretože dom so 4 spálňami a 3 kúpeľňami na tej istej ulici predaný za 575 000 dolárov (7,6 miliardy rupií) neznamená, že budete potrebovať aj dom so 4 spálňami a 3 kúpeľňami cena.
Krok 4. Začnite sa oboznamovať s povinnosťami prenajímateľa, ak ho plánujete prenajať
Ak hľadáte prenájom druhého domu a budovanie vlastného imania, je dôležité vedieť, čo sa od vás očakáva. Nenechajte sa ohroziť zákonom tým, že by ste boli leniví alebo ignoranti - budete ukameňovaní. Tu je niekoľko vecí, ktoré by ste ako potenciálny vlastník nájomného domu mali začať skúmať:
- Naučte sa vylúčiť nájomcu alebo vypovedať nájomnú zmluvu.
- Študujte zákony svojho štátu týkajúce sa zábezpeky, čo je možné pokryť - upratovanie, nezaplatené nájomné, nadmerné škody - a ktoré nie je možné pokryť - modernizácie nábytku, bežné poškodenia, opravy -.
- Naučte sa štruktúrovať žiadosť o prenájom a postup výberu nájomníka. Antidiskriminačné zákony zo zákona vyžadujú, aby ste dodržiavali platné pravidlá.
- Poznáte svoje povinnosti týkajúce sa bežných opráv a údržby.
- Chráňte sa pred zodpovednosťou za zranenia nájomcov. Môžete niesť zodpovednosť za akúkoľvek vážnu nehodu s nájomcom, za ktorú je nájomca povinný sa pred ňou chrániť alebo ju čo najskôr napraviť.
- Oboznámte sa so zoznamom práv nájomcov, najmä pokiaľ ide o súkromie. Vo väčšine krajín musíte nájomcu upozorniť 24 hodín vopred, ak máte v úmysle opraviť alebo ukázať nehnuteľnosť, okrem núdzovej situácie.
Krok 5. Zaobstarajte si realitného makléra
Realitný maklér s najmenej 5 -ročnou praxou vo vami požadovanej oblasti bude vašim poradcom počas celého nákupu. Realitný agent vám pomôže zúžiť vyhľadávanie domov, kým nepreškrtnete všetko, len to najlepšie. Potom, po dokončení nákupu, vás dobrý realitný maklér bude po predaji udržiavať v kontakte. To sa stáva veľmi dôležitým pre majiteľov domov, ktorých hlavné bydlisko je veľmi ďaleko od ich druhého domova.
Časť 3 z 3: Dokončenie dohody
Krok 1. Zabezpečte si financovanie skôr, ako sa rozhodnete pre domov
Vyhodnotenie a pripravenosť hypotekárneho úveru na použitie vám ukáže, aký typ domu si môžete dovoliť. Pretože pôjde pravdepodobne o hypotekárny úver číslo 2, buďte pripravení platiť vyššie úrokové sadzby a pravdepodobne budete mať nárok iba na menší hypotekárny úver. Keď budete s istotou vedieť, aký celkový rozpočet dostanete, odložte si peniaze na zálohu.
- Aby veritelia získali najlepšiu druhú hypotéku, často budú hľadať pomer dlhu k príjmu (DTI) pod 36%. To znamená, že váš celkový dlh vrátane vášho prvého hypotekárneho úveru by mal byť iba asi tretinou sumy, ktorú každý mesiac zarobíte. Napríklad majiteľ hotovosti s príjmom 7 000 dolárov (92,5 milióna rupií) mesačne a dlhom 2 500 dolárov (33 miliónov rupií) má DTI 35%.
- Buďte pripravení zaplatiť 20% z kúpnej ceny. Tieto peniaze budú musieť pochádzať z vašich osobných úspor alebo vlastného imania. Môžete tiež zvážiť pôžičku zo životného poistenia alebo dôchodkového fondu.
Krok 2. Vytvorte ponuku
Vytvorte ponuku na druhý požadovaný domov. Buďte pripravení predložiť niekoľko ponúk, ktoré v konečnom dôsledku prekonajú ostatné, než dosiahnete konečnú ponuku.
Krok 3. Vykonajte opatrenia na ochranu nového domova
Druhý domov je investícia, takže sa budete chcieť uistiť, že urobíte maximum, aby ste ho ochránili. Tu je niekoľko vecí, ktoré môžete urobiť, aby boli vaše aktíva aktuálne:
- Pred kúpou si nechajte urobiť obhliadku domu. Chcete byť informovaní o všetkých problémoch alebo chybách, ktoré predávajúci pred predajom možno neriešil.
- Získajte poistenie vlastníctva.
- Získajte poistenie škody (zemetrasenie, povodeň, požiar atď.).
Tipy
- Kontaktujte realitného makléra vo vašom okolí. Opýtajte sa ich na nehnuteľnosti na prenájom v okolí. Je tiež dobré sa opýtať na miestnu ekonomiku, pretože môže mať veľký vplyv na hodnoty majetku.
- Nie je nič zlého, ak sa spriatelíte s miestnymi orgánmi činnými v trestnom konaní a so susedmi v oblasti, kde si plánujete kúpiť druhý domov, najmä ak nebudete dom často obývať. Ak vás vaši susedia poznajú alebo sa s vami stretli, je väčšia pravdepodobnosť, že vás budú kontaktovať, ak si všimnú, že niečo nie je v poriadku.
- Prečítajte si knihy o tom, ako sa stať majiteľom nájomného domu, ak si myslíte, že budete chcieť prenajať svoj druhý domov. Pred prenájmom druhého domu si prečítajte miestne a štátne predpisy. Nájomné domy budú musieť spĺňať všetky bezpečnostné pravidlá vrátane zabudovaných dymových hlásičov a dvoch východov. Také veci sa môžu zdať malé, ale pokiaľ nie ste veľmi zruční, budete musieť za opravu a inštaláciu vášho druhého domu zaplatiť profesionálovi, ak nespĺňa všetky požiadavky na bezpečnosť a územné plánovanie.
Pozor
- Mali by ste zvážiť získanie vyššieho limitu poistenia škody pre druhý domov, aj keď vyšší limit nepožadujete. Nebudete stále vo svojom druhom domove, takže budete potrebovať úplné poistenie proti požiaru, krádeži, iným živelným udalostiam, ako sú povodne a škody spôsobené vetrom.
- Je dobré zamyslieť sa nad pridaním doplnkového havarijného poistenia, najmä ak plánujete prenajať svoj prázdninový dom niekomu ďalšiemu.
