Pre väčšinu jednotlivcov je to najväčšia finančná transakcia, ktorú robia. Preto je dôležité urobiť správne rozhodnutie na prvýkrát. Kúpa domu môže byť niekedy nudná ako kopa pravidiel. Našťastie môžete svoj sen stať sa majiteľom domu zrealizovať rýchlo a jednoducho, za predpokladu, že máte správne znalosti a metódy.
Krok
Časť 1 zo 4: Finančné riadenie
Krok 1. Posilnite svoj kredit
Čím vyššie je vaše skóre FICO, ktoré sa pohybuje od 300 do 850, tým lepšie získate úrokovú sadzbu. Toto je veľmi dôležitá vec. Rozdiel medzi 4,5% úrokom z hypotéky a 5% úrokom z hypotéky môže znamenať „desaťtisíc dolárov“počas životnosti úveru.
Požiadajte o bezplatnú kópiu svojej úverovej správy, aby ste videli, čo veritelia vidia vo vašej úverovej histórii. Zaplaťte kreditnou kartou a vyriešte všetky problémy s kreditom
Krok 2. Požiadajte o predbežné schválenie, aby ste získali čiastku, ktorú môžete zaplatiť
Požiadajte o viac veriteľov do dvoch týždňov, aby kontroly neohrozili vašu úverovú správu. Urobte to „pred“kontaktovaním realitnej kancelárie, aby ste mali dôveru vo svoje schopnosti a nespadli ste do nehody s domovom, ktorý si nemôžete dovoliť vyplatiť.
- Predávajúci „teší“kupujúceho, ktorý získal predbežné schválenie. Kupujúci, ktorí získali počiatočný súhlas, takmer vždy dostanú zelenú od veriteľov, čo znamená, že existuje iba malé riziko zrušenia dohody.
- Nezískajte predbežnú kvalifikáciu, nie predbežné schválenie. Tieto dve veci sú odlišné. Predbežné schválenie znamená, že veritelia sa zvyčajne pripravia poskytnúť vám pôžičku po zobrazení vašej účtovnej závierky. Počiatočná kvalifikácia jednoducho znamená, že veriteľ „odhadne“, čo si môžete požičať. To neznamená, že dostanete pôžičku.
Krok 3. Predajte svoju hypotéku
Počkajte - prečo by ste mali predať hypotéku a až potom sa rozhodnúť pre kúpu domu? Nie je to úplný opak? Nie nevyhnutne. Predaj hypotéky pred rozhodnutím o kúpe domu môže byť výnosný z jedného z hlavných dôvodov:
- Budete presne vedieť, koľko peňazí si môžete požičať „predtým“, ako si kúpite dom. Mnoho ľudí má citový vzťah k konkrétnemu domu, ale nemôže ho vlastniť. Snažili sa nájsť hypotéku, ktorá by dokázala pokryť cenu domu. Nájsť si predčasnú hypotéku a druhý dom je síce menej lákavé, ale je to dvojnásobne múdre. Čoskoro budete môcť zistiť, či je dom v cenovom rozpätí alebo nie.
- Zamyslite sa nad typom zálohy, ktorú si môžete dovoliť zaplatiť. Toto sa stane súčasťou výpočtu hypotéky, aj keď pri predaji hypotéky nepotrebujete presný výpočet. Maj všeobecnú predstavu. Toto bude podrobnejšie popísané v tomto článku.
- Vyhľadajte a nájdite porovnania, ktoré veritelia používajú na určenie vašej kvalifikácie pôžičky. Porovnanie, ktoré sa často používa, je „28 a 36“. To znamená, že 28% vášho hrubého príjmu (pred zaplatením daní) musí pokryť náklady na dom, ktorý si plánujete kúpiť (vrátane zásad hypotéky a záujmov, ako sú dane z bývania a poistenie). Platby kreditu každý mesiac v kombinácii s hotovostnými výdavkami by nemali presiahnuť 36% vášho hrubého príjmu. Zistite percento svojho hrubého mesačného príjmu (28% a 36% z 3750 dolárov = 1050 dolárov a 1350 dolárov v uvedenom poradí). Vaše mesačné platby za neuhradený kredit nesmú prekročiť rozdiel medzi (300 USD), inak vás neschválime.
Krok 4. Ak spĺňate podmienky, najskôr si overte programy dostupné kupujúcim
Niektoré často ponúkajú nižšie požiadavky na platby. Ponúka ho niekoľko štátnych a miestnych vlád. Tiež môžete mať prístup k 10 000 dolárom z 401 (k) alebo Roth IRA bez pokuty. Konkrétne informácie o požičaní predmetného majetku získate od svojho makléra alebo zamestnanca v oblasti ľudských zdrojov.
Krok 5. Hovorte a najmite si právnika (voliteľné)
Ak hľadáte jednoduchý a bezproblémový proces kúpy domu, pravdepodobne budete potrebovať realitnú kanceláriu, notára a možno aj hypotekárneho makléra. Ale znova si musíte pamätať, keď všetko môže prebiehať hladko podľa očakávaní. Najmite si čestného, uznávaného (relatívne) lacného právnika, ak:
- Odmena za advokáta je zlomkom rozpočtu, ktorý miniete, v porovnaní s celkovou sumou, ktorú miniete vo svojom dome.
- Dom, ktorý ste kúpili, je uzavretý alebo vedený pred súdnymi spormi, čo znamená, že bol distribuovaný ako súčasť pozostalosti zosnulého jednotlivca.
- Máte podozrenie, že sa predajca pokúša ľahko porušiť dohodu, alebo im neveríte.
- Váš štát vyžaduje, aby právny zástupca ukončil proces kúpy domu. Šesť štátov v súčasnosti vyžaduje prítomnosť právnika. Porozprávajte sa s bytovou komisiou vášho štátu, aby ste zistili, či je to vo vašom štáte bežný proces.
Časť 2 zo 4: Kúpa domu
Krok 1. Nájdite dobrého realitného makléra, ktorý by vás zastupoval v procese hľadania a vyjednávania
Realitní agenti musia byť: priateľskí, otvorení, atraktívni, pokojní, sebavedomí a kvalifikovaní. Získajte informácie o sadzbách agentúr, metódach, skúsenostiach a školeniach, ktoré nasledovali. Hľadaj realitného makléra, ktorý v danej oblasti žije, pracuje na plný úväzok, je úspešný v nákupe niekoľkých nehnuteľností každý rok a má dobrú povesť.
- Realitné kancelárie spravidla pracujú pre predajcov, ale nie je to zlé. Úlohou realitnej kancelárie je spojiť jednotlivcov, ktorí chcú kúpiť a predať konkrétny dom. Realitná kancelária má preto záujem predať dom. Dobrý realitný maklér využije svoje skúsenosti na predaj „správneho“domu „správnemu“kupujúcemu - to ste vy.
- Keď nájdete realitnú kanceláriu, pri opise požadovaného domu uveďte všetky podrobnosti - počet kúpeľní a spální, garáž, ktorá sa spája s interiérom domu, voľný pozemok a čokoľvek ďalšie dôležité, napríklad dobré osvetlenie alebo veľkosť záhrada pre deti. dieťa.
Krok 2. Zaregistrujte sa do pohotovostnej služby MLS a vyhľadajte nehnuteľnosti vo svojom okolí
Služba viacnásobného záznamu vám poskytne predstavu o podiele na trhu v cenovom rozpätí, ktoré očakávate. Váš zástupca to môže urobiť aj za vás.
Ak sa zaregistrujete prostredníctvom realitného makléra, je to zlý spôsob, ako kontaktovať registrovaného agenta a osobne si pozrieť domov. Nežiadajte agentov, aby to robili, pokiaľ ich neplánujete mať vo svojom mene - nedostanú zaplatené, pokiaľ si klient nekúpi dom a nie je nefér požiadať ich, aby pracovali neplatene, s vedomím, že ich nebudete používať. kúp si svoj domov
Krok 3. Začnite hľadať domy, ktoré sú v rámci vášho rozpočtu
Požiadajte realitnú kanceláriu, aby začala pracovať, ale dajte jej vedieť, aký máte rozpočet. Všeobecne tu platí, že dom si môžete kúpiť za 2,5 -násobok ročného platu. Ak je napríklad vaša ročná mzda 85 000 dolárov, môžete si odložiť minimálnu hypotéku 210 000 dolárov a možno aj väčšiu čiastku.
Použite online hypotekárnu kalkulačku, aby ste začali lámať čísla a zapamätať si minulé nákupy hypotéky. Toto číslo si zapamätajte, keď sa chystáte nájsť svoj nový vysnívaný domov
Krok 4. Začnite premýšľať nad tým, či skutočne hľadáte dom
Možno už máte pochybnosti, ale podrobne si prečítajte svoje financie. Existuje niekoľko vecí, ktoré by ste mali vy a vaša rodina starostlivo zvážiť:
- Čo potrebujete vy a vaša rodina v najbližších rokoch? Možno ste práve teraz manželia, ale plánujete mať deti? Dom, ktorý je vhodný a pohodlný len pre dve osoby, bude menej pohodlný pre tri alebo štyri osoby.
- Aké tržby chcete dosiahnuť? Inými slovami, aké sú vaše priority? Hoci sme presvedčení, že kúpa domu je dobrá vec, často je to ťažké mučenie, keď sme nútení urobiť kompromis. Máte starosti s útulnými susedmi a dobrými školami na veľkých dvoroch? Potrebujete namiesto veľkej luxusnej spálne veľkú, použiteľnú kuchyňu? Čo obetujete, keď budete mať obdobie krízy?
- Očakávate, že sa váš príjem v nasledujúcich rokoch zvýši? Ak sa váš príjem za posledných niekoľko rokov zvýšil o 3% a máte zaistenú prácu v pohodlnom odvetví, pravdepodobne si môžete byť istí, že kúpa drahej, ale stále rozumnej hypotéky je možnosťou. Väčšina kupujúcich domov kupuje domy za relatívne vysoké ceny, potom sa do roka alebo dvoch vyvinie na hypotéku.
Krok 5. Určte prostredie, v ktorom chcete žiť
Vyhľadajte dostupné domy v okolí, kde žijete. Pozrite sa na ceny, návrhy domov, blízkosť nákupov, domov a ďalšie vybavenie. Prečítajte si bilbordy, ak sú k dispozícii, a porozprávajte sa s miestnymi. Pozrite sa na dom a jeho okolie a podmienky v blízkosti domu, aby ste si nekúpili dom, ktorý vám len žiari v očiach.
Okolie umiestnenia vášho domu je niekedy hlavným faktorom v porovnaní so stavom samotného domu, pretože to bude mať vplyv na predajnú hodnotu vášho domu, ak sa ho chystáte predať ďalej. Kúpa vhodného domu vyššie ako dobré susedstvo môže byť dobrou investíciou a umožní vám identifikovať sa a pripojiť sa ku komunite-v ktorej chce žiť veľa jednotlivcov-vás môže viesť k ponuke nákupov nehnuteľností za rozumnú cenu
Krok 6. Choďte na niektoré domáce show, aby ste zmerali podiel na trhu a zistili, čo chcete
Dávajte pozor na celkový obraz, počet spální a kúpeľní, kuchynské vybavenie a sklad. Navštívte nehnuteľnosti, ktoré vám v rôznych časoch skutočne padnú do očí, a skontrolujte tak zápchy, dostupnosť parkovania, hladinu hluku a aktivity, ktoré sa tu dejú. Pokojní susedia v čase obeda môžu byť v uponáhľaných dobách hluční a nikdy to neviete, ak ich navštívite iba raz.
Krok 7. Pozrite sa na porovnanie domov v okolí vášho domu
Ak si nie ste istí cenou domu, ohodnoťte svoj domov miestnym odhadcom, ktorý sa pozrie aj na porovnania. Pri oceňovaní domu bude odhadca porovnávať domy v oblastiach, ktoré majú rovnaké vlastnosti a veľkosti. Ak je váš domov drahší ako ostatné domy, alebo odhadca nájde domov v inej oblasti alebo ďalej 1⁄2 míľa (0,8 km), dávajte si pozor! Nikdy nekupujte najdrahší dom v okolí. Banky môžu prekaziť financovanie domu a nikdy sa vám nemusí zodpovedajúcim spôsobom ceniť váš domov. Ak si to môžete dovoliť, kúpte si o niečo drahší dom vo svojom okolí - pretože okolité domy sa predávajú za vyššiu cenu, než akú zaplatíte, hodnota vášho domu sa zvýši.
Časť 3 zo 4: Vytvorenie ponuky
Krok 1. Ak je to možné, prispôsobte svoju ponuku podmienkam predajcu
Nie je to jednoduché a často nemožné, ale je neškodné to skúsiť pri najväčšom nákupe v živote. Tu je niekoľko vecí, ktoré by ste pri svojej ponuke mali mať na pamäti:
- Čo poskytuje predávajúci z hľadiska finančných perspektív? Majú núdzu alebo čakajú na hotovosť? Predajcovia, ktorým chýba hotovosť, budú viac ako radi prijímať ponuky na zníženie danej ceny.
- Ako dlho bol dom predaný? O domoch, ktoré sa dlhodobo predávajú, sa dá vyjednať za nižšiu hodnotu.
- Kúpili ďalší dom? Ak predávajúci v súčasnosti nežije v dome, ktorý predáva, bude oveľa jednoduchšie ponúknuť nižšiu cenu, ako by ste si mohli predstavovať.
Krok 2. Pozrite sa na porovnania cien pri vytváraní ponuky
Majú aj blízke domy podobnú cenu („ponúkaná cena“) a čo tam predávajú? Ak sa domy v danej oblasti pravidelne predávajú za približne 5% pod vyvolávacou cenou, porozmýšľajte o vytvorení ponuky, ktorá sa pohybuje od 8% do 10% pod vyvolávacou cenou.
Krok 3. Vypočítajte si výdavky na svoj domov
Zvážte ročnú daň z bývania a hodnotu poistenia vo vašej oblasti a priemernú cenu domu, ktorý sa pokúšate kúpiť. Zvážte tiež, koľko peňazí očakávate, že sa vyplatia. (To sa pohybuje v rôznych sumách, ktoré sa zvyčajne pohybuje od 3 do 6 percent peňazí, ktoré si požičiate. Úverové inštitúcie často ponúkajú svojim členom nižšie sadzby splátok.) Celkovú sumu zadajte do hypotekárnej kalkulačky (môžete ju nájsť online alebo si vytvoriť vlastnú).) Ak je výsledok vyšší ako 28% vášho hrubého príjmu (alebo či vo vašej situácii veritelia používajú nízke percento), potom hypotéku získate ťažko.
Zistite, či potrebujete predať svoj starý dom a získať nový. V prípade potreby kúpa nového domu veľmi závisí od predaja starého domu. Závislá ponuka prináša vyššie riziko a predávajúci ju menej očakáva, pretože predaj nie je možné dokončiť, kým sa nepredá starý dom kupujúceho. Prvýkrát možno budete chcieť dať svoj starý domov na burzu
Krok 4. Ak skutočne chcete dom, buďte pripravení predložiť ponuku nad požadovanú cenu
Dostupnosť na trhu a dopyt sú zvyčajne donucovacie. Ak veľa jednotlivcov súťaží o malý počet domov, buďte pripravení ponúknuť čo najvyššie. Niektorí kupujúci domov neveria, že sa stále držíte najvyššej ponuky, ale ľahko zistíte, že ostatné ponuky môžete poraziť a nikdy nedostanú šancu uchádzať sa o váš domov. Ak chcete vo svojom dome dať to najlepšie, čo naozaj chcete, urobte vysokú ponuku.
Krok 5. Porozprávajte sa so svojou realitnou kanceláriou, keď budete pripravení predložiť svoju ponuku
Aj keď sa pokyny pre predkladanie ponúk môžu líšiť v závislosti od štátu, spravidla k tomu dochádza: Odošlete svoju ponuku maklérovi, ktorý ju potom predloží zástupcovi predajcu. Predávajúci sa potom rozhodne prijať, odmietnuť alebo predložiť opačnú ponuku.
Zadajte so svojou ponukou zálohu. Keď súhlasíte s ponukou, formalizujete ju v papieroch, čo znamená, že sa buď zaviažete kúpiť dom alebo prepadnete zálohu, pokiaľ nedostanete konečné schválenie hypotéky alebo sa počas inšpekcie niečo stane, čo nemôžete prijať. Pokiaľ je dokumentácia v držbe tretej strany (zvyčajne 30 až 90 dní), váš veriteľ čerpá finančné prostriedky na nákup a schvaľuje vašu hypotéku
Časť 4 zo 4: Porušenie dohody
Krok 1. Zistite, akú výšku zálohy potrebujete na uzatvorenie obchodu
Zálohová platba predstavuje reálnu hodnotu alebo vlastníctvo domu. Peniaze sú tiež peniazmi, ktoré nemusia byť predmetom úroku. Čím viac zálohovej platby si môžete dovoliť vyrobiť alebo kúpiť si, tým menej peňazí budete potrebovať na zaplatenie svojich domácich platieb.
- Očakáva sa, že poskytnete 10-20% dohodnutej „hodnoty“domu. Upozorňujeme, že hodnota domu môže byť vyššia alebo nižšia ako predajná cena domu. “Ak máte napríklad zálohu vo výške 30 000 dolárov, použili by ste ju na zálohu na dom v rozmedzí od 300 000 dolárov (10%) alebo 150 000 dolárov (20%). Rozpočtovanie menších súm často, ale nevyhnutne nevyžaduje, aby ste zaplatili súkromné poistenie hypotéky (PMI), ktoré zvyšuje vaše mesačné výdavky, ale je daňovo uznateľné.
- Ak nemôžete splácať 10-20% doma, ale máte dobrý úver a stabilný príjem, hypotekárny maklér vám môže pomôcť s kombinovanou alebo FHA hypotékou. Prvú hypotéku si teda vezmete až na 80% hodnoty domu a druhú hypotéku na zvyšok. Aj keď je druhá sadzba hypotéky o niečo vyššia, daňovo uznateľný úrok a kombinované platby by mali byť stále nižšie ako prvá hypotéka s PMI. Ak kupujete dom, zvážte program Nehemiah a získajte pomoc so zálohami.
Krok 2. Zaistite, aby bolo možné konečné schválenie odhadnúť pomocou pohodlnej domácej kontroly
Vyžiadajte si nasledujúce prieskumy a správy: recenzie domov, hviezdy, termity, radón, nebezpečné materiály, stúpania, záplavy, zemetrasenia a kriminalitu. (Kontrola vám vo všeobecnosti bude trvať 7 až 10 dní-uistite sa, že váš agent pri podpise kúpnej a predajnej zmluvy všetko podrobne vysvetlí.)
- Náklady na revíziu domu sa pohybujú medzi 150 a 500 dolármi, v závislosti od oblasti, ale tým sa dá predísť omylu 100 000 dolárov. To platí najmä pre domy rya, pretože sa chcete vyhnúť dodatočným výdavkom, ako je farba, azbestová izolácia a múčnatka.
- Ak používate výsledky kontroly na predloženie ponuky na cenu domu, nepripisujte to ani neuvádzajte vo svojej zmluve. Vypožičiavateľská inštitúcia vás požiada o poskytnutie kópie výsledkov vášho hodnotenia, čím sa zruší platnosť ich hodnotenia.
Krok 3. Vykonajte kompletnú domácu kontrolu a uistite sa, že zmluva závisí od výsledkov
Obhliadka domu je dôležitou súčasťou skúsenosti s kúpou domu. Bez znalosti hodnoty domu ponúkaného za účelom zisku a jeho skutočnej hodnoty môže dôjsť k finančnej katastrofe. Kupujúci domov robia „odhady“pri zisťovaní nového rozpočtu na kúpu domu. Tieto odhady môžu byť výrazne nesprávne a postaviť rodinu do zlej finančnej situácie.
Krok 4. Uložte list dohody
Súhlasný list je spravidla vyhotovený v notárskej kancelárii a zahŕňa podpis dokumentov týkajúcich sa majetku a hypotekárnej zmluvy. Jeden balík papierov obsahuje listinu, dohodu o tom, že ste súčasným majiteľom domu, a titul, ktorý ukazuje, že nikto iný proti nemu nemôže žalovať ani proti nemu bojovať. Ak problémy pretrvávajú, v liste o dohode je možné peniaze vynechať, kým sa problém nevyrieši, čo bude použité ako stimul pre predávajúceho k rýchlemu vyriešeniu problému s cieľom získať všetky vlastnícke práva. Ak problém pretrváva, v doklade o dohode je možné odložiť peniaze, kým sa problém nevyrieši, čo predajcu motivuje k rýchlemu vyriešeniu problému a prijatiu všetkého, čo je uvedené.
Zvážte použitie svojho štátneho zástupcu na kontrolu záverečných dokumentov a na svedok vášho zatvárania. Pamätajte si, že realitná kancelária vám nemôže poskytnúť právnu radu. Na zaplatenie právnika v krátkom čase budete možno musieť vynaložiť až 200-400 dolárov, ale sú platení za to, aby na vás dohliadali
Tipy
- Uistite sa, že máte našetrené nejaké peniaze, skôr ako začnete hľadať možnosti kúpy domov!
- Pokúste sa nerozhodnúť pre konkrétnu nehnuteľnosť. Je dobré nájsť presne to, čo potrebujete, ale ak máte k domu citovú väzbu, zaplatíte viac, ako je cena, pretože k nej máte citovú väzbu. Zmeny sa môžu tiež zmeniť. Zvýšte túžbu presťahovať sa a pozrieť sa do iného domu; Neexistuje dokonalý domov, kde by predajca mohol poskytnúť to, čo chcete.
- Nikdy neberte merací prístroj a začnite merať miestnosť! Realitnej kancelárii môže dať vedieť, že ste emocionálne pripútaní, a účtovať si určitú cenu !!!
Pozor
- Predajca vám nedovolí vykonať domácu kontrolu, pretože je čo skrývať - chodiť!
- Súčasný stav ekonomiky je dosť zlý. Niektorí jednotlivci tvrdia, že je vhodný čas na nákup domov (ceny domov sú lacné), ale iní ľudia tvrdia, že je zlý čas na predaj domov. V súčasnosti sa odporúča prediskutovať a zvážiť všetky rady pred kúpou domu.
- Dávajte si pozor na realitných maklérov, ktorí sa s predajom nehnuteľnosti ponáhľajú. Môžu si byť vedomí zlej udalosti, napríklad pádu podielu na trhu. Skúste vyhľadať ponuky, ktoré agenti bežne neposkytujú.
