Ak sa banke nepodarí predať ich zhabaný majetok prostredníctvom aukcie, stane sa táto nehnuteľnosť ich majetkom. Tento skonfiškovaný majetok sa nazýva bankový majetok alebo REO, čo znamená „vlastnené nehnuteľnosťou“. Banky požiadajú svojich správcov aktív, aby spravovali REO, ktorý bude potom zverený realitným agentom. Od realitných agentov bude spoločnosť REO uvedená na zozname nehnuteľností na predaj ako každá iná nehnuteľnosť. Kúpa REO môže byť ešte jednoduchšia ako kúpa nehnuteľnosti priamo od majiteľa domu, ak viete, ako postupovať a ako ho správne kúpiť.
Krok
Krok 1. Začnite hľadať REO
Môžete vyhľadať REO, ale nemusí byť schopný rozlíšiť túto vlastnosť od ostatných. Pretože však banky majú spravidla v zásobe toľko zabavených domov, ktoré budú naďalej odčerpávať ich peniaze, ponúka sa im motivácia okamžite sa z týchto akcií dostať. Tu by ste sa mali pozrieť. Existujú tri rôzne miesta, kde môžete hľadať REO:
- Pozrite sa na úplný zoznam nehnuteľností s názvom MLS, čo znamená služba viacnásobného záznamu plná REO. Môžete sa obrátiť na svojho miestneho realitného makléra, ktorý vám pomôže nájsť REO v rámci MLS.
- Pozrite sa na webovú stránku banky. Mnoho bánk hrdo uvádza svoje zásoby REO na svojich stránkach o hypotékach a predajoch domov.
- Pozrite sa na webové stránky so službami zabránenia prístupu. Niektoré služby zabránenia prístupu na internet vyžadujú, aby ste za prístup na ich stránky zaplatili, ale môžete tiež hľadať bezplatné webové stránky.
Krok 2. Získajte predbežné schválenie výberu pôžičky (udelené veriteľom po analýze účtovnej závierky a úverového hodnotenia potenciálneho dlžníka) alebo osvedčenie o výbere pôžičky (poskytnuté veriteľom bez úverovej analýzy potenciálneho dlžníka
) Predbežné schválenie pôžičky pred vyhľadaním REO je najvhodnejším krokom. Ešte lepšie je, ak môžete získať akreditív od banky, ktorá chce predať REO, pretože proces kúpy tohto domu bude veľmi jednoduchý. Niektorí veritelia (ako napríklad záležitosti pre veteránov v USA) môžu ponúkať pôžičky s menším počtom možností, zvyčajne ak sa dom, ktorý chcete kúpiť, nepredáva ľahko, musíte byť opatrní pri výbere domu REO, ktorý si kúpite.
Krok 3. Rozhodnite sa, či chcete nájsť domy so zľavou alebo nie
Keďže obchodné činnosti banky majú za cieľ zarobiť peniaze, ceny REO, ktoré navrhujú, budú na všeobecnom trhu s nehnuteľnosťami veľmi konkurencieschopné. Na druhej strane, nehnuteľnosti za zľavnené ceny sa väčšinou predávajú v problémových podmienkach a mnohých bude zaujímať kúpa. Na druhej strane budú menej problematické nehnuteľnosti ponúkané za trhové ceny, ktoré nákup REO pravdepodobne neovplyvní.
Ak hľadáte REO so zľavou, banky zvyčajne ponúkajú stimul na rýchly predaj svojich akcií REO. Keďže banka ponúkajúca REO neuspela pri predaji tejto nehnuteľnosti prostredníctvom aukcie, pretože nebola dosiahnutá najnižšia cena, ktorú požadovala, mala by byť predajná cena, ktorú v súčasnosti ponúkajú, ešte nižšia, ak banka chce, aby sa ich nehnuteľnosť rýchlo predávala
Krok 4. Vykonajte hodnotenie a/alebo skúšku
Ak sa chcete cítiť dobre, musíte minúť trochu peňazí. Žiadny potenciálny kupujúci domov by sa nemal vzdať práva na inšpekciu, nieto ešte skonfiškovaného majetku. Niekoľko miliónov rupií vás môže zachrániť pred hanbou a eliminovať riziko vynaloženia desiatok miliónov rupií, pretože práve zistíte, že (napríklad) celú elektrickú sieť v tomto skonfiškovanom majetku je potrebné opraviť.
Krok 5. Pred vykonaním predajnej transakcie skontrolujte stav listiny/potvrdenia o vlastníctve nehnuteľnosti
Kontrola stavu listiny/potvrdenia o vlastníctve nehnuteľnosti je služba, ktorú musíte zaplatiť, aby ste sa uistili, že tento majetok je skutočne vo vlastníctve zainteresovanej strany a jeho stav je v súlade s predpismi, ktoré sa k majetku vzťahujú. Napríklad kontrola listu vlastníctva nehnuteľnosti môže odhaliť, že nehnuteľnosť je stále viazaná záložným právom, takže je potrebné ju splatiť pri predaji. Ak si nie ste vedomí záložného práva, pri kúpe tejto nehnuteľnosti sa bude účtovať veľký dodatočný poplatok, aj keď by ste už mali poznať celkové náklady, ktoré musíte zaplatiť pred uskutočnením kúpnej transakcie.
Ďalší problém, ktorý môže byť odhalený, môže byť vo forme obmedzení, ktoré sú stále záväzné pre tento majetok, ako sú nájomné zmluvy a vecné bremená, konkrétne obmedzené oprávnenia používať majetok patriaci iným stranám. Kúpiť nehnuteľnosť a potom zistiť, že sa kvôli vecnému bremenu nemôžete rozširovať, môže byť pre vás veľký problém
Krok 6. Počkajte na odpoveď banky
Ponuky na REO sa líšia od ponúk na typickú nehnuteľnosť. Napríklad majitelia domov, ktorí tradične predávajú domy, budú rýchlejšie reagovať na ponuky na rýchly predaj svojich domov. Bankám sa to zvyčajne nepáči, pretože sa budú snažiť potenciálnym kupujúcim ukázať, že chcú z REO vyťažiť maximum peňazí, a to znamená, že budú pravdepodobne uvádzať vyššiu pultovú cenu, ako je tá vaša, aj keď je vaša požadovaná cena skutočne rozumná. Proces nákupu a predaja prostredníctvom tejto preťahovacej vojny bude zvyčajne veľmi pomalý, takže sa na to musíte pripraviť.
Krok 7. Zistite viac o schválení vašej pôžičky
Ak bola vaša požadovaná cena schválená a môžete nehnuteľnosť vlastniť, zistite, či je veriteľ ochotný vám požičať peniaze na cenu exekučného domu alebo na všeobecnejšiu sumu, ako očakávate. Ak je vaše kreditné skóre veľmi dobré, môžete získať dobré možnosti pôžičky s nízkymi zálohami a atraktívnymi úrokovými sadzbami. Blahoželáme vám k nákupu nového domu!
