Pri ponuke domu na bývanie je potrebné zvážiť mnoho faktorov. Najprv musíte určiť cenu, za ktorú sa dá kúpiť a ktorá je tiež rozumnou cenou. Existuje tiež niekoľko faktorov a podmienok, ktoré môžete požiadať, ale suma, ktorú je možné v tomto prípade tolerovať, bude závisieť od ceny, ktorú požadujete, a od podmienok predaja domu. Buďte pripravení ísť za rokovací stôl, pretože vaša pôvodná ponuka nemusí byť prijatá. Pokračujte v čítaní tohto všetkého podrobnejšie.
Krok
Časť 1 zo 4: Skôr ako začnete - Práca s realitnou spoločnosťou a vlastnenie vlastného
Krok 1. Získajte súhlas
Predtým, ako sa pustíte do hľadania domu, získajte súhlas banky alebo finančného ústavu od hypotekárneho úveru. Nečakajte, kým nájdete požadovaný domov, pretože po vyskúšaní môžete mať zlú správu.
- Počas tohto procesu si sadnete s finančným ústavom a prediskutujete svoje finančné informácie. V skutočnosti nebudete žiadať o skutočnú hypotéku, ale budete vedieť, čo môžete očakávať, až príde čas.
- Táto dohoda vám môže poskytnúť lepšiu predstavu o cenovom rozpätí domu, ktoré si môžete dovoliť.
- Absolvovanie tohto procesu vám tiež pomôže presvedčiť predajcu, pretože tento proces ukazuje, ako vážne to myslíte.
Krok 2. Poznáte výhody spolupráce s realitnou spoločnosťou
Vo všeobecnosti je práca s realitnou spoločnosťou pri kúpe domu jednoduchšia, ako by ste sa o to pokúšali sami. Realitní makléri ako profesionáli vedia, čo majú robiť, a môžu vás sprevádzať procesom vyhľadávania a ponúk. Budete musieť zaplatiť príplatok, ale väčšine kupujúcich domov to stojí za to.
- Realitní agenti vždy nosia so sebou štandardné formuláre a ako profesionáli dbajú na to, aby boli tieto formuláre aktualizované podľa najnovších a revidovaných zákonov. Tieto formuláre máte k dispozícii, keď využívate služby realitnej kancelárie.
- Zákony o dôvernosti, ktoré musia predajcovia dodržiavať, je možné tiež zabezpečiť, aby ich bolo možné splniť s pomocou vášho realitného makléra.
Krok 3. Zoznámte sa s výhodami a nevýhodami postupu sami
Ak ste dostatočne informovaní a schopní kúpiť si dom bez pomoci profesionála, dokážete ušetriť ešte viac peňazí. Žiaľ, tiež častejšie robíte chyby a čelíte ďalším ťažkostiam. Niektorí predajcovia tiež nemusia chcieť s vami obchodovať bez služieb realitnej kancelárie.
Aj keď nepracujete s realitným maklérom, možno budete chcieť zvážiť najatie zástupcu, ktorý vám pomôže uzavrieť spravodlivú zmluvu, keď príde čas
Krok 4. Zvážte najatie odhadcov a domácich inšpektorov
Akonáhle nájdete domov, o ktorý by ste sa chceli uchádzať, urobte si vlastnú obhliadku a zvážte prizvanie pomoci profesionálneho domáceho inšpektora, aby to tiež urobil. Inšpektor môže mať náročnejšie oči ako tie vaše. Mali by ste tiež najať odhadcu, ktorý sa môže pozrieť na dom a poskytnúť vám predstavu o cene.
- Dôkladná kontrola bude zahŕňať kontrolu majetku, základu a strechy. Mali by sa vykonať aj kontroly škodcov.
- V zmluve musíte uviesť, že akékoľvek ponuky "sa môžu meniť oproti predpokladanej hodnote stanovenej odhadcom domu zo strany kupujúceho alebo v rovnováhe s kúpnou cenou domu". To znamená, že by ste mali pokračovať v ponuke iba vtedy, ak vám odhadca oznámi, že skutočne získate domov, ktorý stojí za vaše peniaze.
Časť 2 zo 4: Stanovenie správnej sumy
Krok 1. Použite komparatívnu analýzu trhu (CMA)
CMA poskytuje matematický spôsob odhadu „skutočnej“ceny nehnuteľnosti. CMA klasifikuje vlastnosti podľa základných charakteristík vrátane rozlohy, počtu spální a počtu kúpeľní a porovnáva ich s inými domami s podobnými vlastnosťami, ktoré sa nachádzajú v susedstve.
- Domy v porovnaní s CMA sú domy, ktoré sú v súčasnosti na predaj alebo boli nedávno predané.
- Všimnite si rozdielu medzi predanými cenami a uvedenými cenami. Uvedená cena je cena, ktorú požaduje predávajúci, ale predajná cena je cena, ktorú kupujúci skutočne zaplatil.
- Na vyhodnotenie ponuky použite CMA. Získajte informácie o vonkajších hraniciach cenového rozpätia tým, že sa pozriete na najvyššie a najnižšie hodnoty CMA. Vypočítajte priemernú predajnú cenu a určte, či by mala byť cena nehnuteľnosti, na ktorú sa pozeráte, vyššia alebo nižšia na základe veľkosti, ubytovania a polohy v porovnaní s inými domami v CMA.
Krok 2. Dávajte pozor na špeciálne funkcie
Existujú aj vlastnosti domu, ktoré nemusia byť uvedené v oficiálnom inzeráte, ale napriek tomu sú považované za cenné. Ak boli napríklad všetky kúpeľne v dome nedávno kompletne zrekonštruované, môžete byť v pokoji, pretože v blízkej budúcnosti nebudete potrebovať tieto miestnosti opravovať, takže môžete ušetriť.
Ak urobíte dostatok výskumu, zvyčajne môžete získať predstavu o cenách týchto rôznych funkcií. Vyhľadajte online inzeráty na internete porovnaním podobných domov v určitej oblasti a oblasti bez toho, aby ste v týchto domoch hľadali špeciálne funkcie. Môžete sa tiež porozprávať so svojim realitným maklérom (ak sa rozhodnete zamestnať agenta), aby ste získali predstavu o hodnote týchto funkcií
Krok 3. Poznáte trendy na trhu
Vaša oblasť bude pod trhom kupujúceho alebo predávajúceho a rozdiel medzi týmito dvoma položkami môže mať vplyv na to, ako nízko môžete ponúkať.
- Na trhu kupujúceho môžete získať lepšie zľavy. Na trhu predajcu je ťažké nájsť dobré zľavy.
-
Zamyslite sa nad príbehmi, ktoré ste počuli o predajoch domov vo vašej oblasti.
- Ak počujete príbehy o kupujúcich, ktorí pred prijatím ich ponuky urobili tucet ponúk, alebo príbehy o domácnostiach, ktoré získali desiatky ponúk, pravdepodobne ste na trhu predávajúceho.
- Ak počujete príbehy o kupujúcich, ktorí získavajú výhodné ponuky na domy, ktoré sú na trhu už dlhší čas, o kupujúcich, ktorí majú veľký sortiment domov v rámci svojho rozpočtu, alebo o kupujúcich, ktorým sa podarilo získať predajcov na opravu svojich domov vo veľkom množstve, potom ste pravdepodobne na trhu kupujúceho.
- Tieto typy príbehov nemusia byť najpresnejším spôsobom určenia stavu trhu, ale napriek tomu vám môžu poskytnúť základnú predstavu.
Krok 4. Pochopte konkurenciu
Musíte vziať do úvahy konkurenciu medzi kupujúcimi a predávajúcimi. Všeobecne platí, že ak je vo vašej CMA veľa domov a nehnuteľností, má predávajúci lepšiu konkurenciu, čo znamená, že ste na trhu kupujúcich.
Mali by ste zvážiť, aký priemerný počet domov v tej istej oblasti sa v súčasnosti predáva na trhu, než budete môcť určiť, či je CMA plná nehnuteľností alebo nie
Časť 3 zo 4: Vytvorenie formálnej ponuky
Krok 1. Skontrolujte dom
Možno ste mali prácu odhadcu domu, ale mali by ste si urobiť vlastnú záverečnú kontrolu a až potom sa uchádzať o nehnuteľnosť. Oko odhadcu môže vidieť niečo, čo vy nie, ale niekedy sa to isté môže stať v opačnej situácii: vaše oko si môže všimnúť detail, ktorý oko odhadcu nevidí.
Keď robíte vlastnú kontrolu, vyskúšajte každé zariadenie, ktoré dostanete k domu, a skontrolujte všetky batérie a umývadlá, aby ste sa presvedčili, že nedochádza k úniku
Krok 2. Prečítajte si miestne a provinčné zákony týkajúce sa zmlúv o bývaní
Aj keď je mnoho miestnych a provinčných zákonov týkajúcich sa zmlúv dosť podobných, v skutočnosti sa tieto zákony môžu líšiť, preto je veľmi dôležité, aby ste si tieto zákony prečítali, aby ste si boli vedomí svojich povinností a práv počas procesu nákupu a predaja.
Ak máte akékoľvek pochybnosti alebo otázky, obráťte sa na právnika alebo iného právneho experta vo vašej oblasti bydliska
Krok 3. Pripravte si písomnú ponuku
Ústny súhlas je nezáväzný. Na formálnu ponuku domu musíte pripraviť skutočnú písomnú zmluvu.
Krok 4. Pochopte, čo by malo byť v ponuke
Ponuka obsahuje viac informácií, než len cenu, ktorú ste za dom ochotní zaplatiť. Každá z týchto dodatočných sekcií musí byť popísaná v súťažnom dokumente:
- Právna adresa a popis nehnuteľnosti
- Ponúkaná predajná cena
- Zvláštne okolnosti (platba v určitej výške v hotovosti, príspevok predajcu na transakčné náklady, domáca záruka v prípade poškodenia atď.)
- Sľub predávajúceho poskytnúť jasnú záruku
- Cieľový dátum transakcie
- Vklad peňazí, ktorý je priložený k ponuke
- Ako upraviť dane z nehnuteľností, nájomné, účty za palivo, vodu a elektrinu medzi predávajúcim a kupujúcim
- Vyhlásenie o zaplatení poistnej zmluvy a kontrole
- Ďalšie požiadavky špecifické pre vašu provinciu
- Vyhlásenie, ktoré vám ako kupujúcemu umožňuje vykonať konečnú kontrolu pred konečnou transakciou
- Uzávierka ponuky
- Záväzný stav
Krok 5. Uveďte tento záväzný stav
V tejto súvislosti záväzné podmienky znamenajú podmienky, ktoré je potrebné splniť, aby ste si mohli kúpiť dom na základe podmienok, ktoré ste uviedli skôr. Táto povinnosť musí byť v zmluve jasne stanovená.
- Jednou zo všeobecných povinností je, že kupujúci musí byť schopný získať konkrétne finančné zdroje od bánk alebo iných úverových inštitúcií. Ak nie je možné získať pôžičku, potom kupujúci nebude viazaný zmluvou.
- Ďalšou záväznou okolnosťou, ktorá sa tiež bežne vyskytuje, je správa o spokojnosti, ktorú poskytol domáci inšpektor do x dní (10 dní, 14 dní atď.) Po prijatí ponuky. Po uplynutí tejto lehoty, ak ako potenciálny kupujúci nie ste spokojní so správou inšpektora, zmluvu je možné zrušiť.
Krok 6. Pripravte si bezpečnostnú zálohu
Čo to tu znamená, je platba v hotovosti, ktorá je daná spolu s vašou ponukou, aby ukázala vaše dobré úmysly a poctivosť pri kúpe domu. Ak pracujete s realitným maklérom, kancelária agenta bude tieto peniaze spravidla držať počas rokovaní.
- Ak nie je k tejto zábezpeke predložená ponuka, môže byť predávajúci podozrivý z vašej vážnosti.
- Pokiaľ dokážete vysvetliť, čo sa stane s peniazmi, ak transakcia zlyhá, nemusíte sa báť, že o peniaze prídete. Ak sa transakcia nakoniec uskutoční, zvyčajne budú tieto peniaze považované za prvú časť vášho vkladu.
- Ak nepracujete s realitným maklérom, budete musieť najať zástupcu, ktorý vám zálohu ponechá.
Časť 4 zo 4: Rokovania
Krok 1. Posilnite svoju vyjednávaciu pozíciu
Ak chcete posilniť túto vyjednávaciu pozíciu, môžete splniť niekoľko vlastností a okolností. Ak sa k situácii postavíte z pozície sily, je väčšia pravdepodobnosť, že získate viac z toho, čo chcete.
Ak ste kupujúci v hotovosti, bola vám schválená hypotéka alebo nemusíte predávať existujúce bývanie skôr, ako si budete môcť dovoliť nové, budete pre predávajúceho pôsobiť atraktívnejšie
Krok 2. Zistite, prečo sa dom predáva
Motivácia predajcu môže ovplyvniť proces vyjednávania výraznejšie, ako by ste mohli očakávať. Ak chce napríklad predávajúci rýchlo predať svoj dom, bude pre neho jednoduchšie súhlasiť s vašimi podmienkami a cenou.
- Budete mať prospech, ak sa predávajúci rozvádza alebo mení zamestnanie, alebo ak sa dom predáva ako súčasť rozsiahleho predaja nehnuteľnosti. Pomôcť vám môže aj to, ak predajca vlastní iný dom a ten, ktorý je v súčasnosti na predaj, je prázdny, čo ho zaťaží dodatočnými výdavkami.
- Pozrite sa, ako dlho je dom na trhu a či zaznamenal pokles ceny alebo nie. Ak je dom inzerovaný dlhší čas a ak cena klesla raz alebo viackrát, predávajúci môže mať väčšiu motiváciu urýchliť predaj a nájsť niekoho, kto prevezme vlastníctvo domu z jeho rúk.
- Na druhej strane, s predajcami, ktorí sa s predajom neponáhľajú, kvôli krátkym termínom alebo nedostatku finančných záujmov, môže byť vyjednávanie ťažšie.
Krok 3. Počkajte na odpoveď predajcu
Predávajúci môže prijať prvú ponuku, ale spravidla urobí cenovú ponuku, ktorá môže zahŕňať inú cenu alebo podmienky.
- Starostlivo si preštudujte tieto ponuky, aby ste pochopili všetky rozdiely. Bolo by užitočné, keby ste sa v tomto procese mohli obrátiť na realitného agenta alebo zástupcu.
- Predávajúci a kupujúci môžu medzi sebou naďalej rokovať, čím voči druhému vytvoria protihodnotu. Tento proces sa zvyčajne skončí, keď sa obe strany dohodnú alebo jedna zo strán rozhodne, že vojna s ponukovými konaniami by sa mala skončiť a on opustí proces vyjednávania.
Krok 4. Prijmite, odmietnite alebo odošlite inú ponuku
Lopta je teraz vo vašich rukách. Môžete prijať ponuku predajcu alebo ju úplne odmietnuť. Ak si myslíte, že je tu ešte priestor na ďalšie vyjednávanie, môžete si tiež vytvoriť vlastnú protipoložku.
- Akonáhle dostanete protinávrh, môžete slobodne ukončiť vyjednávanie, ak to chcete. V tejto fáze by nemalo dôjsť k žiadnym právnym problémom, ale ak si nie ste istí, môžete sa obrátiť na realitnú kanceláriu alebo zástupcu.
- Vopred musíte určiť maximálnu cenu, ktorú ste ochotní zaplatiť, a postupovať podľa tohto obrázku. Po rokovaniach dosiahnete uvedenú cenu a ak ju predávajúci nemôže akceptovať, opustite proces vyjednávania.
Krok 5. Zistite, či a kedy by ste mali svoju ponuku zrušiť
Vo väčšine prípadov môžete svoju ponuku zrušiť počas procesu vyjednávania, ak to vyzerá, že sa tento proces skončí alebo sa náhle zmení vaša situácia. Niektoré provincie môžu mať zákony upravujúce, kedy a ako zrušiť ponuku, takže si pre vlastné dobro pred zrušením ponuky preštudujte zákony vo svojej provincii.
- Vo väčšine prípadov nebudete mať problémy so zrušením ponúk, kým nebude ponuka prijatá. Niekedy môžete dokonca svoju ponuku zrušiť, pokiaľ nie ste informovaní o prijatí ponuky.
- Pred zrušením ponuky by ste sa mali vždy poradiť s právnym expertom alebo realitným agentom, aby ste sa presvedčili, že neprídete o bezpečnostný vklad a nebudete žalovaní za žiadne straty, ktoré môžu nastať v dôsledku zrušenia vašej ponuky.
